1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарии к ст. 83 ЖК РФ


1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 6 минут

А А

Договор социального найма оформляется с некоторыми категориями лиц: малоимущие, военнослужащие, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сироты и другие. Чаще всего пользование такими помещениями имеет длительный характер, отличающийся стабильностью. Однако всегда могут возникнуть моменты, приводящие к необходимости переоформления или расторжения договора: смерть нанимателя, переезд, невыплата коммунальных платежей и так далее.

Мы расскажем о том, чем отличается расторжение договора со стороны нанимателя от расторжения договора со стороны наймодателя, на каких основаниях можно обращаться в суд, есть ли возможность признать договор недействительным и, как производится процедура переоформления договора социального найма?

Что значит социальный найм жилья?

На социальный найм жилья претендуют следующие категории лиц:

  • малоимущие;
  • военнослужащие, нуждающиеся в жилье;
  • сотрудники государственных структур.

Квадратные метры муниципальных квартир, предоставляемых по договору соц. найма строго нормируются. Читайте о нормах жилой площади на человека .

Не забудьте прописаться в квартире после оформления договора социального найма. Если хотите узнать порядок постоянной и временной регистрации в муниципальной квартире, пройдите .

После оформления жилплощади, её жильцы получают . Если вы решили приватизировать своё жильё, но сами в процессе участвовать не желаете, то узнайте из нашей статьи.

Возможно ли прекращение договора социального найма жилого помещения? Да, расторгнуть можно это в любое время, если обе стороны согласны. Инициатива также может принадлежать и одной стороне. Но основания и порядок расторжения договора со стороны нанимателя и со стороны наймодателя различны.

Особенности расторжения договора по решению нанимателя и наймодателя

Как расторгнуть договор соц. найма, если вы наниматель? Это можно сделать в любое время без указания причин. От нанимателя требуется одно – сдача квартиры в надлежащем состоянии. Для осуществления расторжения со стороны нанимателя потребуется:

  • написать письменное заявление;
  • получить согласие на расторжение договора ото всех лиц, зарегистрированных в квартире;
  • в случае планирования расторжения договора, об этом факте нужно сообщить наймодателю за три месяца.

Выезд из жилья также считается непрямым изъявлением о расторжении. В этом случае наниматель может не писать заявлений.
Договор будет считаться расторгнутым с момента выезда из квартиры.

Договор расторгается также в следующих случаях:

  • произошла смерть нанимателя, если больше не было зарегистрированных лиц;
  • жильё разрушено.

Если расторжение договора соц. найма происходит по инициативе наймодателя, то процедура осуществляется с дополнительными условиями. Наймодатель может досрочно прекратить действие данного договора только в судебном порядке при наличии ряда оснований.

  • Наниматель не выполняет финансовые обязательства по договору. Не оплачивается жилое помещение или коммунальные услуги более полугода;
  • Имуществу принесён ущерб . Жильё повреждено или разрушено нанимателем;
  • Права соседей нарушаются , наймодатель постоянно получает жалобы от соседей по дому;
  • Жильё используется не в соответствии со своим назначением.
  • Договор недействителен , он заключён с различными нарушениями.

Расторжение договора в судебном порядке

Если расторгнуть договор желает наймодатель, он может сделать это только в суде.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма может выполняться только с условием предоставления равноценного жилья. Однако, в некоторых случаях, выселение производится без предоставления равноценной жилплощади. Эти случаи уже описаны выше: невыплата коммунальных платежей в течение года, разрушение жилья, нарушение интересов соседей. Выселению, в этом случае, подлежит не только наниматель, но и все граждане, зарегистрированные в квартире.

При рассмотрении дел о невнесении коммунальных платежей суд может учесть уважительные причины:

  • длительные задержки зарплат;
  • задержки пенсий;
  • безработица;
  • наличие в числе зарегистрированных детей, инвалидов;
  • тяжёлое материальное положение.

В каких случаях договор социального найма признаётся недействительным?

Договор соц. найма может быть признан недействительным полностью, или же в некоторых своих частях. Но следует учесть разные обоснования. Инициатором судебного разбирательства может быть, как наймодатель, так и наниматель.

Вот пример из судебной практики, касающийся признания договора социального найма недействительным в определённой части: в квартире был, обманным путём, зарегистрирован человек. В этой ситуации договор считается недействительным в части регистрации этого лица.

Недействительным договор социального найма может быть назван при следующих условиях:

  1. Гражданин, заключивший договор , является недееспособным. Дееспособности гражданин может быть, как лишён, так и ограничен в этом в судебном порядке;
  2. Договор заключён в то время, когда человек находился в кратковременном недееспособном состоянии. К примеру, договор или регистрация в квартире посторонних лиц заключались тогда, когда лицо находилось в состоянии опьянения;
  3. Человек подписал договор будучи обманутым или введённым в заблуждение;
  4. Договор оформлен при условиях , когда на лицо совершалось давление, осуществлялись угрозы;
  5. Подпись на договоре была подделана (этот факт устанавливает судебная экспертиза).

Все это самостоятельные основания, каждое из которых позволяет признать договор недействительным.

При признании договора недействительным, все права нанимателя аннулируются.

Выписка человека из жилплощади, в отношении которого договор соц. найма признан недействительным, осуществляется автоматически, после чего человек теряет право на проживание в этой квартире.

Срок исковой данности касательно обращения в судебные органы по вопросу признания договора о найме недействительным составляет три года. Иногда этот срок сокращается до года. Не стоит тянуть с вопросом о выписке лица через судебные органы.

Основания и порядок переоформления договора

Переоформить договор соц. найма можно в следующих случаях:

  • смерть нанимателя;
  • переезд нанимателя;
  • выписка нанимателя из жилья;
  • признание недееспособным в суде;
  • отбывание наказания в колонии.

Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Как переоформить договор? Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление на переоформление;
  • паспорта всех лиц, имеющих регистрацию квартире;
  • ксерокопии всех страниц паспорта лиц, зарегистрированных в жилье;
  • договор соц. найма;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка с лицевого счёта;
  • нотариально заверенное разрешение на переоформление договора от каждого лица, зарегистрированного в квартире, если присутствие в учреждении лично невозможно;
  • бумаги, указывающие на основания для переоформления договора (свидетельство о смерти, документ, подтверждающий недееспособность нанимателя и так далее).

Если договор переоформляется в связи со смертью нанимателя, то перед подачей заявления на переоформление его необходимо выписать. Информация о том, как и где выписывают из квартиры после смерти .

Обращаться с заявлением о переоформлении договора требуется в департамент жилищной политики. В заявлении должны стоять подписи всех лиц, которые имеют регистрацию в квартире. Если собрать подписи всех зарегистрированных невозможно, требуется нотариальное согласие на проведение процедуры.

Для осуществления переоформления обязательно потребуются документы, обосновывающие эту процедуру. Для каждой ситуации требуется соответствующий пакет документов:

  • судебное постановление о признании недееспособности нанимателя;
  • судебное постановление о заключении ответственного лица в исправительное учреждение;
  • свидетельство о смерти;
  • справка с места жительства, свидетельствующая о том, что наниматель больше не относится к числу зарегистрированных в жилье лиц.

После того, как договор будет переоформлен, требуется обратиться в ЖЭУ для внесения соответствующих изменений в лицевой счёт. В квитанциях на оплату услуг и квартплату будут стоять ФИО нового нанимателя.


При заключении договора социального найма жилого помещения лицу предоставляется жилье, принадлежащее государственной или муниципальной собственности. Получить обозначенное жилое помещение имеют право следующие категории граждан: малоимущие семьи, работники государственных структур, военнослужащие. После того как договор социального найма недвижимого имущества был подписан обеими сторонами данных правоотношений, его в обязательном порядке требуется зарегистрировать в соответствующем государственном органе. Помимо этого, при оформлении представленного документа рекомендуется предусмотреть процедуру прекращения дальнейшего сотрудничества. Особое внимание необходимо уделить обстоятельствам, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

Согласно , гражданин имеет право инициировать процедуру досрочного расторжения договора социального найма жилого помещения, когда у него появляется данная необходимость. Однако важным уточнением является тот факт, что аннулирование соглашения возможно если родственники, которые проживают с нанимателем, согласны на расторжение контракта об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Причем, представленное согласие должно быть составлено в письменном виде. Согласие наймодателя необязательно.

О других нюансах аннулирования договора социального страхования жилого помещения возможно узнать, ознакомившись с текущей статьей. О том, на каких основаниях происходит расторжение представленного соглашения, а также какой порядок прекращения дальнейшего сотрудничества по инициативе каждого из участников данных правоотношений. Помимо этого статья содержит сведения о правилах составления мирного соглашения и искового заявления, которое оформляется для расторжения договора социального найма жилого помещения в суде.

Важно знать...

Основания для расторжения договора социального найма жилого помещения

Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения, зависят от того, кто из представителей данных договорных отношений является инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества. Нанимателю не требуется обозначать причину, на основании которой происходит процесс расторжения договора социального найма жилого помещения. Ему достаточно лишь оформить специальное заявление, в котором указать о желании аннулировать представленное соглашение и направить его уполномоченному лицу.

В свою очередь наймодателю, для инициирования процесса расторжения договора социального найма жилого помещения, требуется учитывать предписания российского законодательства. В содержании обозначены обстоятельства, на основании которых возможно аннулировать данное соглашение.

Законные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

  • Если наниматель не оплачивает арендную плату или коммунальные услуги на протяжении полугода;
  • Недвижимому имуществу был нанесен существенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине лица, которое арендовало его;
  • Если наниматель неоднократно нарушает правила общественного порядка, а также ущемляет права и интересы лиц, которые живут по соседству;
  • Физическое лицо, взявшее в аренду данное жилое помещение, не использует его по назначению, которое обозначено в ранее заключенном договоре социального найма.

Также расторжение представленного документа возможно, если наниматель умрет или статус жилого помещения будет изменен. Осуществление капитального ремонта, который заключается в изменении площади жилья, сносе жилого помещения, изъятии дома из жилого фонда. Каждая из этих причин влечет за собой расторжение договора социального найма.

Когда невозможно расторжение договора социального найма жилого помещения?

При отсутствии оснований для расторжения, аннулирование договора социального найма жилья невозможно. Если физическое лицо, которое арендовало данное недвижимое имущество, исправно и своевременно оплачивает арендную плату, которая обозначена в содержании соглашения, а также обеспечивает сохранность жилого помещения и не нарушает общественный порядок, то наймодатель не имеет возможности инициировать процесс расторжения договора социального найма жилья в одностороннем порядке.

Требуется отметить, что не следует путать расторжение представленного соглашения от выселения.

Данное действие регламентируется и возможно в следующих случаях:

  • Дом, в котором находится данное жилое помещение, является аварийным и его сносят;
  • Если земельный участок, на котором находится дом, изымается для государственных или муниципальных нужд;
  • Если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой;
  • Жилое помещение непригодно для дальнейшего проживания;
  • Если осуществляется капитальный ремонт, в результате чего жилая площадь будет существенно изменена;
  • Жилая площадь, которую лицо получило при заключении договора социального найма передается религиозной организации.

В представленных случаях осуществляется процедура расторжения договора социального найма жилья по причине выделения. В обозначенной ситуации нанимателю предоставляется аналогичное жилое помещение взамен на то, которые он утратил. Новая недвижимая собственность должна быть в том же районе, что и старое жилье. Однако допускается перевод в другую местность, но в данной ситуации в обязательном порядке следует получить согласие нанимателя.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке

Инициировать процедуру расторжения договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке имеет право каждый из участников данных правоотношений.

Процесс прекращения действия договора социального найма жилья по инициативе наймодателя происходит согласно следующим этапам:

  • Для начала требуется определить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которого выступают органы государственной власти или местного самоуправления;
  • После того как причины были определены, наймодателю требуется соблюсти досудебный порядок решения данного разногласия — оформить специальное уведомление, в котором указать о желании прекратить дальнейшее сотрудничество с нанимателем по обоюдному согласию. Обращение в обязательном порядке должно быть письменно оформлено. Направляется оно посредством почтовых услуг, а именно заказным письмом с обратным уведомлением. Помимо этого наймодатель имеет право принести данное извещение лично в руки нанимателю. Однако в обозначенном случае существует важный нюанс. При предоставлении уведомления лично наймодателю требуется оформить два экземпляра извещений, по одному на каждого участника правоотношений. На обращении, которое остается у заявителя, наниматель должен оставить свою подпись, подтверждая факт принятия и ознакомления с документом;
  • Если ответчик согласен, то происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному согласию участников данных договорных отношений. В представленном случае стороны сделки оговаривают все нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества, а после того как пришли к общему мнению, составляется специальное мирное соглашение, в котором указываются условия аннулирования контракта;
  • Если наниматель отказывается от расторжения договора социального найма жилья или игнорирует заявление, то наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Иск направляется в суде по месту регистрации нанимателя;
  • Также следует отметить, что помимо искового заявления, наймодателю требуется собрать пакет необходимой документации, при помощи которой он сможет доказать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

В представленной ситуации ключевую роль играют причины, на основании которых происходит процедура аннулирования соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления.

Основания для расторжения соглашения о социальном найме по инициативе нанимателя:

  • Если выделенное для аренды жилое помещение непригодно для дальнейшей эксплуатации. В представленном случае гражданина выселяют и предоставляют новое жилье;
  • Недвижимая собственность, переданная лицу по договору, используется не по назначению;
  • Если жилому помещению был нанесен определенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине нанимателя;
  • Если права соседей были нарушены действиями лица, который заключил контракт об аренде жилья, принадлежащего к государственной или муниципальной собственности;
  • Наниматель неоднократно нарушает срок, предоставленный для выплаты арендного платежа;
  • Если не оплачиваются коммунальные услуги.

При долгосрочном найме социального жилья учитывается полугодовой срок, в течение которого наниматель не вносил платежи. В случае оформления договора на краткосрочный период времени расторжение соглашения последует после неуплаты средств в течение двух раз подряд.

Помимо расторжения договора представленным способом, возможно прекратить дальнейшее сотрудничество и по инициативе нанимателя. Делается это по упрощенной схеме. Для аннулирования соглашения о социальном найме жилого помещения, нанимателю требуется оформить специальное заявление, в котором указать о своем желании инициировать процесс расторжения договора и направить его наймодателю.

Уведомление направляется другому участнику правоотношений при помощи заказного письма с обратным извещением либо передается лично в руки. Если инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения выберет второй вариант предоставления обращения, то ему требуется оформить два экземпляра данного документа, для каждой из сторон сделки. Одно из уведомлений остается у заявителя, на котором в обязательном порядке должен расписаться получатель, подтверждая тот факт, что он получил документ и ознакомился с ним.

По причине того, что нормы законодательства Российской Федерации не содержат типовой формы указанного обращения, оно составляется в свободном формате с использованием делового стиля изложения информации.

Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

  • Личные и контактные данные участников данных правоотношений;
  • Полное название - «Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
  • Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения документа;
  • Требование инициатора;
  • Дата, после наступления которой контракт станет недействительным;
  • В завершении указывается дата оформления документа, а также ставится подпись заявителя.

Если наниматель по договору социального найма является не единственным жильцом квартиры, требуется учесть мнения остальных членов семьи. Они также должны дать согласие на расторжение соглашения.

Представленное соглашение аннулируется в двух случаях — если у нанимателя появляется собственное жилье или когда ему необходимо переехать в другое место. Во второй ситуации гражданин заключает новый договор социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма по соглашению сторон

Самым легким способом прекратить дальнейшее сотрудничество в представленном случае является заключение между участниками правоотношений специального мирного соглашения. Нормы законодательства Российской Федерации не содержат установленного порядка действий при аннулировании контракта соответствующим способом. Для того чтобы избежать дальнейших претензий перед тем как подписать обозначенный документ, нанимателю и наймодателю следует оговорить все нюансы расторжения договора социального найма жилого помещения.

Для расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления, сторонам сделки требуется оформить специальное соглашение. После того как участники данных договорных отношений подпишут обозначенный документ, договор социального найма жилого помещения становится недействительным. Соглашение о прекращении действия контракта, заключенного между нанимателем и наймодателем, представляет собой документ, в содержании которого указываются сведения о намерениях сторон сделки прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенного документа.

Мирное соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения в обязательном порядке должно содержать следующие данные:

  • Для начала требуется прописать личные и контактные данные участников данных договорных отношений. Информация о нанимателе и наймодателе указывается согласно той, которая обозначена в договоре социального найма жилого помещения, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные данные обо всех представителях правоотношений;
  • Регистрационный номер оформляемого соглашения;
  • Полное название составляемого документа: «Соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
  • После необходимо указать реквизиты документа, который наниматель и наймодатель желают расторгнуть. Требуется прописать дату и место оформления, а также идентификационный номер и полное название;
  • Далее следует указать дату, при наступлении которой прекращается действие расторгаемого документа. В представленной ситуации рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда наниматель и наймодатель подпишут соглашение …»;
  • Если участники данных правоотношений выполнили, возложенные на них контрактом, обязательства, и у них не осталось взаимных претензий, то данный факт в обязательном порядке указывается при оформлении соглашения. Если наниматель и наймодатель не урегулировали все вопросы, касающиеся расторжения договора социального найма жилья, то данный факт также требуется прописать. Помимо этого необходимо обозначить порядок и сроки разрешения разногласия;
  • Далее следует прописать количество оформленных экземпляров соглашения;
  • В завершении требуется обозначить место и дату оформления акта, а также участники данных правоотношений должны поставить свои подписи.

Представленный выше образец соглашения оформлен согласно требованиям законодательства Российской Федерации. Содержание представленного акта может отличаться. Это зависит от особенностей сделки. Перед тем как приступить к составлению соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения, рекомендуется ознакомиться с типовой формой и добавить необходимую информацию, если это требуется.

Помимо этого, рекомендуется оформить акт приема — передачи. Обозначенный документ необходим для того, чтобы зафиксировать факт передачи жилья, а также то, в каком оно состоянии является на момент передачи. Помимо этого в содержании передаточного документа прописываются сведения о том, что у нанимателя и наймодателя отсутствуют претензии друг к другу.

Расторжение договора социального найма жилого помещения через суд

Зачастую, инициатором расторжения договора социального найма жилого помещения через суд является наймодатель. Для того чтобы инициировать процесс прекращения дальнейшего сотрудничества посредством направления искового заявления в судебную инстанцию, заявителю требуется соблюсти определенный порядок действий.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения через суд:

  • Для начала наймодатель должен найти обстоятельства, на основании которых возможно инициировать процесс аннулирования контракта об аренде жилья, принадлежащего государственной или муниципальной собственности;
  • После истцу требуется собрать документы, которые могут подтвердить данные основания;
  • Далее наймодателю требуется оформить специальное уведомление, которое направляется другому участнику сделки. В извещении требуется указать о желании инициировать процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Помимо этого требуется указать о необходимости погасить долги по арендной плате или возместить нанесенный ущерб, если такие имеются;
  • После того как оповещение было оформлено, его требуется направить ответчику. Делается это посредством заказного письма с обратным уведомлением. Также наймодатель имеет право принести обращение лично в руки нанимателю. Для этого истцу следует заблаговременно составить два экземпляра данного документа, один из которых предоставляется ответчику, а другой остается у заявителя. Однако на экземпляре наймодателя в обязательном порядке должен поставить подпись наниматель, подтверждая факт принятия и ознакомления с актом;
  • Если ответчик отказывает истцу в расторжении представленного контракта, то наймодатель имеет право направиться в суд с исковым заявлением;
  • Суд принимает иск инициатора аннулирования договора к рассмотрению, если соблюден досудебный порядок урегулирования разногласия и данный факт подтвержден при помощи соответствующего документа. Отказ нанимателя должен быть оформлен в письменном виде;
  • После назначается слушание, а после судом принимается решение.

Направить в судебную инстанцию иск необходимо со следующим пакетом документов:

  • Паспорт заявителя или другой документ, который сможет подтвердить его личность;
  • Акт, свидетельствующий о том, что лицо обладает правом собственности на данное жилье;
  • Договор социального найма жилого помещения, который инициатор желает расторгнуть;
  • Документы, доказывающие обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование контракта;
  • Акт, свидетельствующий о том, что досудебная процедура была соблюдена наймодателем;
  • Квитанция, доказывающая, что истец оплатил государственную пошлину.

Исковое заявление

Общие требования гласят, что исковое заявление в обязательном порядке составляется в письменном виде. Однако на сегодняшний день существует возможность оформить иск не только в письменном, но и в печатном виде. Текст документа должен содержать только достоверную информацию, в противном случае исковое заявление не будет принято судом. Помимо иска инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения должен предоставить документы, свидетельствующие о том, что основания для аннулирования документа достоверны. В противном случае иск также не будет принят судом. Оформляется исковое заявление в нескольких экземплярах — каждому участнику сделки по одному.

Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения должен содержать следующие данные:

  • Полное наименование судебной инстанции, в которую направляется иск;
  • Личные и контактные данные нанимателя и наймодателя;
  • Полное название оформляемого акта: «Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
  • Обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование документа;
  • Требования наймодателя;
  • Список приложенных к иску документов;
  • В завершении прописывается место и дата составления искового заявления, а также ставится подпись заявителя.

Исковое заявление направляется в районный суд по месту регистрации нанимателя. В определенных случаях государственная пошлина не уплачивается. Возможно это, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Последствия расторжения договора социального найма жилого помещения

Правовым последствием аннулирования любого контракта является прекращение установленных данным соглашением прав и обязательств.

Правовыми последствиями при расторжении договора социального найма жилого помещения:

  • Наниматель должен вернуть жилье;
  • Если лицо, арендующее недвижимость, имеет долги по арендной плате или по коммунальным услугам, то он должен возместить все задолженности.

При аннулировании представленного документа путем заключения сторонами сделки специального мирного соглашения, права и обязанности участников данных правоотношений прекращаются по обоюдному согласию. Если прекращение дальнейшего сотрудничества происходит по решению судебного решения, что необходимо учитывать и принудительное выселение.

На основании постановления судебной инстанции, наймодатель получает право требовать от нанимателя выселения из жилого помещения после расторжения договора социального найма. Возможно и принудительное применение соответствующих мер. Делается это при помощи правоохранительных органов или судебных приставов.

§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма

Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

Не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

Он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

Систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

Использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

При наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;

Независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Невнесение нанимателем платы - нарушение, влекущее расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Письмом Госстроя России от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 "О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ" обращается внимание на сложившуюся судебную практику по делам о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев:

"Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об Основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики". Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческой или социальной) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор новой нормы права.

Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано. По некоторым делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах" (Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редакция этого закона).

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчика, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко".

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором, в частности, Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 36).

Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 40), Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 "Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 52).

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания 19 .

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние 20 .

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным 21 .

Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в нежилое;

3) признание жилого помещения непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд 22 .

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новшеством Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами. Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.