Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним - получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами - получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания 19 .

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние 20 .

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным 21 .

Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в нежилое;

3) признание жилого помещения непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд 22 .

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новшеством Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами. Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 - 85 гл. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядку (ст. ст. 29, 83, 85 - 91).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора - нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.
В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 Кодекса одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).
Часть 4 ст. 83 Кодекса устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 - 157 Кодекса);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса.
Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. ч. 1 - 4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 Кодекса: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Несмотря на сходные понятия, под словами «расторжение» и «прекращение» договора все же скрываются разные процессы. ЖК РФ включает лишь 2 причины прекращения соглашения соцнайма:

смерть нанимателя, который проживает в одиночку;
уничтожение квартиры в физическом плане.

Во всех иных случаях данный договор расторгается: либо их обоюдным соглашением, либо одной из сторон.

Расторжение договора социального найма в судебном порядке

Итак, расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя возможно лишь в судебном порядке. Также наниматели могут расторгнуть соглашение по своей инициативе, сообщив об этом наймодателя за 30 дней. Предупреждение нужно представить в письменной форме.

Основания прекращения или расторжения договора социального найма, по которым соглашение расторгается по инициативе нанимателя, не ограничиваются законодательством. Перечень оснований для прекращения действия договора по инициативе наймодателя, упомянутый в ст. 83 ЖК РФ, представлен исчерпывающим.

Прекращение договора соцнайма жилого помещения по требованию наймодателя имеет место в суде в случае:

неоплата нанимателем за жилое помещение и (либо) коммунальные услуги более полугода;
повреждения или разрушения жилого помещения нанимателем либо иными гражданами, за действия которых он отвечает;
постоянного нарушения законных интересов соседей, что не дает возможности совместного проживания на одной жилплощади;
применения жилплощади не по назначению.

К тому же в особых случаях соглашение может не расторгаться, а прекращаться в связи со смертью квартиросъемщика либо при разрушении жилья.

Важно! Если в вопросе с муниципальным помещением арендаторы имеют гарантии и законные права, при частном найме условия прекращения договора оговариваются в основном в пользу собственника.

Как расторгнуть договор социального найма жилого помещения

Прекращение договора соцнайма, выселение из жилья, если этого требует собственник, возможно в судебном порядке. Все осуществляется на основании решения суда, которое уже вступило в силу. Для его получения владелец жилого помещения, в данной ситуации муниципалитет, обращается в судебные органы.

Обратите внимание! Жилищный спор, включая выселение граждан из социального жилья, подсуден районным судам. Из них необходимо выбрать тот, который располагается в месте нахождения социального жилья, а затем обратиться в него с иском.

Форма заявления будет следующей:

информация о суде, в который адресован иск, об ответчике и истце;
описание неправомерных действий нанимателя и доказательная база этого;
в мотивировочной части необходимо отметить, какие именно статьи жилищного права нарушают наниматели своим поведением, а также факты их отказа прекратить это;
просьба признать у ответчика (ответчиков) отсутствие оснований проживания в квартире, которая получена им по соглашению соцнайма.

Кроме того, к заявлению требуется приложить всю документацию, перечисленную в нем.

Также потребуются следующие бумаги:

подлинник соглашения соцнайма;
техпаспорт жилья;
доверенность представителя муниципалитета;
информация о регистрации нанимателей (форма 9);
копия требования к нанимателю об устранении правонарушений;
квитанция об оплате госпошлины;
сведения о квартире, которая будет предоставлена взамен;
прочие документы, доказывающие позицию истца.

Для правильного составления искового заявления лучше обратиться к профессиональному юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

А также каков размер , вы можете узнать на нашем сайте.

Причины и основания

Каковы основания прекращения соцнайма жилого помещения? Если наниматель вместе с семьей сменил место жительства , считается, что официальный документ о найме социальной квартиры тем самым расторгнут.

Типовой договор соцнайма утвержден Правительством РФ 21.05.2005г.

Наймодатель может расторгнуть его только через суд , если:

Соцнайм считается прекращенным , если:

наймодатель выигрывает дело о его прекращении в суде;
вследствие чрезвычайного происшествия помещение разрушается;
гражданин, проживавший один, умирает или пропадает без вести;
съемщик с семьёй переезжает жить в другую квартиру (со дня переезда).

Суд, обычно, устанавливает срок, за который должны быть устранены нарушения — один год.

Год проходит, устранения нарушений нет — наймодатель вправе вновь обратиться в суд. На этот раз по судебному решению, скорее всего, соглашение с гражданином будет расторгнуто (ст. 452 ГК РФ).

Об основаниях для из квартир, полученных по соцнайму, а также о возможности и , вы можете узнать на нашем сайте.

Инструкция для нанимателя

Узнайте, что делать в муниципальной жилой площади, из нашей статьи.

Инструкция для наймодателя

Получение согласия съемщика и членов его семьи. Если оно получено, подаются документы в МФЦ или в администрацию, договоренность расторгается.
Без согласия нанимателя возможен только судебный путь : извещаем его о своем решении.
При получении отказа или отсутствии ответа после 30 дней подаем заявление в суд .

Необходимо собрать и предоставить на суде доказательства оснований для расторжения соглашения (свидетельства соседей, акты жилищной инспекции и т. д.).

После получения положительного судебного решения пишем заявление в МФЦ или в Управлении Департаментом Жилищной Политики.
Обращение регистрируется в Книге регистрации. Специальная комиссия выносит аргументированное решение по данному вопросу.

Искового заявления о расторжении договора социального найма жилого помещения.

Об отличиях договора социального найма от вы можете узнать из нашей статьи.

Особые случаи

В судебной практике решения о расторжении соглашения соцнайма не выносится, если коммунальные платежи съемщиком в течение полугода не делались по одной из ниже приведенных причин:

Из жилья в таких случаях гражданин не выселяется, но закрыть имеющийся долг обязуется за определенный судом срок.

Если жилплощадь, предоставленная по условиям социального найма, используется не для проживания , делается административное предупреждение или налагается штраф (от 10 МРОТ).

Кто не может лишиться права проживания при расторжении договоренности на съем муниципального жилья:

пенсионеры;
близкие родственники работника, причиной смерти которого стало выполнение служебного задания;
инвалиды, увечья которых связаны с их профессиональной деятельностью.

Форма для расторжения соглашения аналогична форме его заключения. Наймодатель вправе подать заявление в суд с требованием расторгнуть бумагу соцнайма только после отказа нанимателя без суда удовлетворить его требование или отсутствия ответа в течение месяца.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Как расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Расторжение договора социального найма