Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).

ГК РФ Статья 1111. Основания наследования

  1. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
  2. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.

Иначе с кого государство будет взимать оплату за коммунальные услуги и прочие платежи за квартиру во время оформления наследства и процедуры наследования?

Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.

Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.

Обычно вся процедура оформления наследуемой недвижимости укладывается в среднем в 6 месяцев.

Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму» .

Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.

Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство .

ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).

ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

  1. Если «законом» не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.

С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.

Досрочная продажа

Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

  • от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
  • от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

Обходим подводные камни

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий :

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

  1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
  2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
  3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
  4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
  5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
  6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
  7. Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

  1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
  2. Паспорт наследуемого лица.
  3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
  4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
  5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Подоходный налог при реализации жилплощади

Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

  1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
  2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.

Кто может не платить?

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

  1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
  2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).
  • инвалиды детства;
  • люди пенсионного возраста;
  • лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

Иногда наследники желают сразу же продать унаследованное жилье. Причин тому может быть множество. Но нужно учитывать нюансы такой сделки. Одним из актуальных вопросов, выступающих в наследство – когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

Когда можно продать наследственную квартиру?

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:

  • получить свидетельство о наследстве;
  • поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
  • провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
  • получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Налог при продаже

Множество унаследованных объектов недвижимости не становятся жильем для наследников. Последние спешат продать недвижимое имущество, доставшееся по наследству. Иногда причинами этого являются разногласия между преемниками, острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр.

Поиск покупателя, торг о цене, оформление это не все заботы продавцов-наследников. Впереди еще налоговое обязательство перед государством с доходов от сделки. Это дополнительные расходы продавца помимо госпошлины за вступление в наследство (см. ).

  • Размер налога составляет 13% общей стоимости продаваемой недвижимости. Платить его нужно в территориальную налоговую инспекцию (по месту жительства налогообязанного). Для нерезидентов налог еще больше - 30%.
  • Нужно правильно составить декларацию по форме 3-НДФЛ (см. . А также подробно о том, .
  • Вовремя сдать ее в инспекцию (не позднее 30 апреля года следующего за годом продажи).
  • Своевременно заплатить (до 15 июля) всю причитающуюся сумму налога (банковские реквизиты для перечисления можно взять в местной ИФНС).

Закон не содержит какие-либо льготы по НДФЛ при продаже недвижимости (в том числе для социально незащищенных категорий граждан). Поэтому налог придется платить всем. Тем не менее, собственник может снизить размер облагаемой суммы или полностью освободиться от повинности перед бюджетом.

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций), а также уберечься от налогонагрузки можно просто выждав 3 года после возникновения собственности.

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже (спустя 36 месяцев), он полностью освобождается от НДФЛ.

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

Снижение размера налога

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

  1. от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.);
  2. или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности);
  3. полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

  • либо вычет;
  • либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.

  • Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
  • И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
  • Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
  • Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Скрытых угроз много, которые подчас становятся сюрпризом даже для самого продавца.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Инструкция как правильно купить наследственную квартиру

Первое впечатление

Особенно насторожено рассматриваются варианты с привлекательными условиями покупки, в частности, по заманчивой стоимости. Хотя часто причины невысокой цены не какие-либо «подводные камни», а желание побыстрее разделить полученное наследство. Благодаря чему стоимость может быть на 5-10% ниже среднерыночной. Но если цена слишком низкая, есть смысл серьезно задуматься о причинах, по которым наследник желает избавиться от наследства.

Встреча с продавцом

Для начала следует сверить его личность с паспортом и узнать является ли он хозяином или действует по доверенности. Если дело имеете с представителем, то необходим личный контакт с собственником (желательно, в присутствии свидетелей и в продаваемом помещении). В ходе беседы выяснить:

  • мотивы продажи;
  • историю жилья (как появился первый собственник (приватизация, дол.участие в строительстве МКД), как досталась собственность продавцу и т.п.);
  • имеются ли прописанные лица или иные граждане, имеющие право на проживание (отказавшиеся от приватизации, отказополучатели по завещанию, выписавшиеся в связи с уходом в армию, осуждением, выездом за границу и пр.);
  • как получалось свидетельство о наследстве (имелся/отсутствовал судебный спор, имелись ли другие претенденты и какой нотариус (ФИО, адрес нотариата) производил оформление наследственного имущества). Покупка квартиры по завещанию или по закону риски одни и те же, тем не менее важно выяснить основание вступления (возможно, это позволить правильно оценить картину в целом и верно оценить перспективу купли-продажи);
  • наличие/отсутствие проблем с жильем в техническом плане (неузаконенная перепланировка (переоборудование), ошибки в документации, в ЕГРП, ГКН и т.п.)
  • вопросы о задолженности по жилищу (коммунальные платежи, энергопоставляющие компании: газ, электричество, вода и пр.);
  • имеются ли обременения (ипотека, наём, аренда и пр.);
  • причины, по которым полномочия на продажу передаются доверенному лицу (если продает не сам собственник);
  • обсудить основные условия договора (цена, срок заключения и пр.);
  • другие вопросы.
Никаких задатков

До подписания договора не следует заключать предварительных договор, давать задатки или оставлять залоги. Жилище – товар особый, продается медленно и трудно. А покупается на холодную голову и без эмоций. Деньги ликвиднее недвижимости и если сорвется этот вариант, то будет другой.

Документы

Внимательно изучить, затребованную документацию на жилище:

  • правоустанавливающие документы:
    • свидетельство о наследстве;
    • соглашение о разделе наследственных долей;
    • договоры купли-продажи, дарения, приватизации (подтверждающие права наследодателя) и т.п.;
  • правоподтверждающие документы:
    • свидетельство о госрегистрации собственности (с 15.07.2016 отменено),
    • выписка из госреестра;
  • технические документы:
    • паспорт БТИ;
    • технический план;
    • кадастровый паспорт или выписку из ГКН;
    • постановление об узаконивании перепланировки;
  • заверенное согласие остальных собственников недвижимости, в случае продажи наследниками долей в квартире;
  • расширенная справка о прописанных лицах, справка о составе семьи по месту жительства;
  • расширенную выписку из ЕГР, содержащую историю сделок по объекту;
  • справки из ЖЭУ, ТСЖ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности;
  • справки из психиатрического и наркологического диспансера – чтобы быть уверенным в дееспособности продавца;
  • разрешение опекунского совета, если собственник ребенок или даже если он просто прописан по адресу;
  • и прочие.

В первую очередь разберитесь, когда состоялась передача наследства. Если предание свежо (до 1 года), то риски покупателя реальны.

Неоспоримость результата операции гарантированна, когда преемник владел собственностью продолжительный отрезок времени (от 5 и более лет).

Также стоит обратить внимание на соответствие, полученной от собственника информации, документам, а также на наличие/отсутствие ошибок, противоречий и пр. в самой документации.

Осмотр

Произвести внимательный осмотр недвижимости на предмет актуальности планировки, целостности коммуникаций и инженерного оборудования (электрощитки, вентиляция и т.п.). По пути можно заглянуть к соседям (особенно внизу) и поинтересоваться нет ли претензий к квартире (на предмет затопления, нарушения норм санитарии, градостроения, содержания жилья и пр.).

Беседа с нотариусом

Попасть к нотариусу, который производил оформления наследства, на прием и узнать: о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах (если такие имеются). Нотариусы неохотно будут делиться подобной информацией, но если такой визит будет совершен совместно с самим наследником-продавцом и нотариусу пояснить, что интерес вызван готовящейся куплей-продажей, то общие сведения получить можно (что уже ценно). Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях на покупаемое жилое помещение.

Запрос по базам данных

Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет наличия судебных разбирательств и исполнительных производств:

  • на сайте ГАС РФ «Правосудие» (генеральный сайт судов РФ) адрес: https://sudrf.ru, в закладке «поиск по делам и судебным актам»
  • на сайте ФССП РФ (приставы), адрес: http://fssprus.ru, в сервисе «Банк данных исполнительных производств».
Наведение справок

Через знакомых (если такие связи есть) в территориальных отделах полиции (по месту нахождения наследственного имущества) узнать о проверках о фактам мошенничества, других преступлений в отношении продавца и прочих заинтересованных лиц.

Оформление

Безопаснее сделку оформлять нотариально и желательно у того же нотариуса, который занимался этим наследством. Если объект недвижимости долевой, то нотариальное удостоверение является обязательным условием законности сделки. Такая форма договора снимет множество рисков, так как нотариус уже в курсе событий. Кроме того, он проверяет законность сделки (то есть ее «юридическую чистоту») и в случае проблем несет персональную ответственность за огрехи собственным имуществом.

Но это не повод самоустраниться от такого важного этапа как обсуждение условий и заключение (подписание) договора.

Отражайте в тексте только реальные цифры и даты, особенно это касается цены. Нельзя занижать стоимость покупки, каковы бы не были трогательны просьбы, весомы причины и убедительны доводы продавца. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то рассчитывать можно только на те деньги, размер которых указан в договоре.

Очень предусмотрительным ходом будет встреча со всеми наследниками (если такие имеются) и прочими заинтересованными в судьбе жилья лицами и получение от них расписок об отсутствии претензий и возражений к готовящейся купле-продаже. Такие согласия и одобрения не предусмотрены законом, но пару предложений на клочке бумаги гарантируют столько спокойствия. Так как в случае возникновения судебных притязаний со стороны указанных лиц эти документы превратятся в добротные доказательства против сутяжника.

Если в ходе проводимых проверочных мероприятий будут выявлены хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца, других заинтересованных лиц) от покупки лучше тактично отказаться.

Что делать при возникновении проблем после покупки

В виду множества претендентов (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению и пр.), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:

Очевидные угрозы

Отмена сделки

Судебная отмена (признании недействительной) сделки купли-продажи наследственной квартиры, заключенной между наследником-продавцом и покупателем, возникает при разногласиях, конфликтах и выяснениях отношений:

  • Со стороны супруга/супруги наследодателя по причине:
    • спора о распределении наследства без ее/его участия (чаще всего бывший(ая) супруг(а) не успевший(ая) разделить совместное имущество);
    • признания наследственного имущества личной собственностью супруга/супруги наследодателя, то есть незаконно включенного в наследственную массу;
    • выдвижения требований кредиторов к супруге/супруг (бывшей/бывшему), в том числе с требованием о разделе совместного имущества.
  • Со стороны третьих лиц в виду:
    • защиты своего права собственником квартиры (который не успел зарегистрировать свои права в Росреестре) от незаконного включения квартиры в наследственную массу (например, была продажа квартиры, от регистрации которой наследодатель при жизни уклонялся, после смерти проданную квартиру включили в наследственную массу, вступили в наследство и в последующем продали);
    • предъявления долговых претензии кредиторов наследодателя (предъявляют иск к наследникам или наследственному имуществу);
  • Между потенциальными наследниками по поводу:
    • восстановления пропущенного срока вступления в наследство;
    • обжалования необоснованного отстранения от наследования или, наоборот, вступления в наследство неуправомоченных наследников (не по своей очереди);
    • оспаривания неправомерного отказа от наследства других наследников (например, отказ совершен под воздействием обмана, заблуждения);
    • неправильно произведенного наследственного раздела долей;
    • оспаривания соглашения между наследниками (принявшими наследство, но еще не зарегистрировавшими свое право собственности в Росреестре) о распределении долей в наследстве;
    • признания недействительным завещания;
    • доказывания родства, предоставляющее право на участии в процедуре наследования (например, внебрачные дети наследодателя);
    • подтверждения факта нахождения на иждивении у наследодателя, для притязания на обязательную долю;
    • обнаружения завещания заинтересованным лицом, которое не знало до этого о его существовании, после завершения наследственного дела;
    • подделки документов и иных неправомерных действий продавца, как ненадлежащего наследника.
  • Со стороны наследодателя. Встречаются ситуации, когда наследодатель признается умершим по решению суда, а в последующем объявляется и пытается возвращать себе имущество, числившееся за ним до признания его умершим.

Есть и прочие ситуации. Они могут привести к отмене сделки только на основании решения суда, которое зависит от обстоятельств дела и умения отстаивать свои интересы спорящими сторонами.

Изменение условий договора купли-продажи

Например, по условию завещания жилье подлежало продаже исполнителем завещания, а вырученные деньги полагались несовершеннолетнему отказополучателю. Состояние жилища оставляло желать лучшего, но его стоимость скрадывало такой недостаток. Несовершеннолетнему как одной из сторон договора были перечислены на лицевой счет деньги. В последующем орган опеки, действуя от имени малолетнего отказополучателя, изменил условия договора, касающиеся цены. А именно, установил стоимость квартиры равной рыночной. В итоге, покупатель должен доплачивать за жилище, что делает куплю-продажу для него весьма невыгодной.

Ограничение прав нового собственника

Пример: наследодатель составил завещание, в котором предусмотрел условие о пожизненной прописке своего друга. Преемник жилище оформил, а потом продал. А про отказополучателя не подумал. Последний же через некоторое время заявил свое право, но уже новому хозяину. В результате, жилую площадь придется делить с посторонним человеком.

Косвенные проблемы

Кроме прямых потерь от неудачной сделки могут быть еще и дополнительные накладные расходы покупателя.

К примеру , после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.

Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.

Например, произведена покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем добропорядочный приобретатель перепродает объект недвижимости следующему хозяину со своей наценкой. А через некоторое время появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки (и первую и последующую продажи). В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника (который все деньги потратил и является неплатежеспособным). Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.

Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.

Нужно запомнить три главных правила:

  • Не спешить продавать собственность. Так как последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, а если такие события произойдут, то урегулировать последствия будет сложнее.
  • Проводить ремонт, перепланировку и прочие улучшения на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением всех расходов. На худший случай эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
  • После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах и пр.), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Просто иногда промедление выливается в очень тяжелые последствия. По этим же причинам следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.

Нужно сохранять спокойствие

То есть не делать поспешных и необдуманных шагов. Ни в коем случае не ввязываться в авантюры, предлагаемые продавцом или спорящим наследником. Возможно, это уловка, которая только усугубит положение.

Максимум участия в судебных спорах

Какие бы претензии у преемников, кредиторов наследодателя или других лиц не возникали по поводу наследственного имущества (оспаривание завещания, восстановление срока вступления в наследство, разногласия о размере наследственных долей, возражения против операций с жилищем и пр.), для нового собственника жилья они могут иметь последствия. Поэтому покупатель в любом случае является заинтересованным лицом. И как только становится известно о каком–либо судебном разбирательстве, необходимо стремиться вклиниться в процесс (или как сторона дела или как третье лицо), благо ссылка на материальную заинтересованность позволяет это сделать.

В суде необходимо проявлять активность, не стоит жалеть средств на квалифицированного юриста/адвоката. Это окупится сполна.

Взаимодействие с продавцом

Крайне важно держать связь с продавцом злополучной собственности, так как он располагает более полной информацией о спорной недвижимости, намерениях оспаривателя и другими ценными сведениями. Складывая усилия, действуя сообща можно получить преимущество перед истцом.

Но такое сотрудничество должно быть очень аккуратным. Нужна бдительность и осторожность, так как продавец может играть роль союзника, а фактически быть на противоположной стороне.

Обращения в полицию, прокуратуру

Для защиты своих прав следует привлекать как можно больше сил. Написав заявление в полицию об угрозе имуществу, можно получить массу выгод.

  • Во-первых , результаты проверки могут быть хорошим подспорьем в судебном споре (так как из протоколов смотра, опроса свидетелей, ответов на запросы можно выудить полезную информацию, которую самостоятельно не добыть). Поэтому даже если уголовное дело не возбудят, то можно ознакомиться с отказным материалом и нарыть что-нибудь полезное.
  • Во-вторых , само обращение в правоохранительные органы может вспугнуть горе-истца. Допустим, продажа недвижимости и последующее обращение в суд с оспариванием – это были звенья одной мошеннической цепи. Око правоохранителя может узреть заговор. Злоумышленники предпочтут отказаться от своего замысла, дабы не быть уличенным в преступлении.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:

  • обязанность возвращать деньги в размере цены договора;
  • возмещение расходов на ремонт, переоборудование, изменение назначения проданного объекта, которые понес последний собственник (если такие вложения будут иметь место);
  • компенсация морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.

Что делать продавцу для избегания негативных последствий при продаже

Риски продавца можно минимизировать.

Выждать время

Не следует избавляться от собственности поспешно. Подождав несколько лет, можно одним махом убить двух зайцев: и сэкономить на налогах (продажа после 3 лет владения освобождает от уплаты налогов) и совершить «безоблачную» куплю-продажу.

Уладить все конфликты

Вступать в наследство надлежит по чести и справедливости. Всё должно быть максимально соответствовать закону. Не рекомендуется специально умалчивать от других претендентов какие-либо сведения, подтасовывать факты, вводить в заблуждение и пр. Процедура должна быть до предела открытой. Иначе позже такие хитрости могут выйти боком.

Если в период принятия наследства все краеугольные и скользкие вопросы не разрешены, попробуйте все урегулировать после. Никогда не бывает поздно.

Выяснить тайны и секреты

С потенциальными преемниками, которые отказались от участия в разделе ценностей наследодателя, лучше, так сказать, по-родственному потолковать. Деликатно выяснить знают ли они о том, что у наследодателя было имущество, что они имели права на него, а также поинтересоваться почему отказались от причитающихся благ.

Если позволяет обстановка, рассказать о планах по поводу имущества и получить от них письменное подтверждение об отсутствии с их стороны материальных претензий.

Забытые завещания

Не лишним обратиться к нотариусу (лучше к тому, который вел наслед. дело) с запросом об установлении наличия/отсутствия завещаний наследодателя. Конечно, такую деталь нотариус не упустил бы из виду и при наличии распоряжения наследодателя призвал бы выбранных им наследников. Узнать о завещании ему не трудно (имеется электронная база нотариата, а до этого велись специальные журналы). Но бывают редкие случаи, когда завещатель выдал наследственное распоряжение аж в начале 90-х годов и о таком завещании можно узнать, только запросив данные в архиве региональной нотариальной палаты.

Информация о таких обстоятельствах очень важна, особенно, когда наследники вступили по закону, не зная о завещании. Можно аккуратно выяснить: знал ли избранный претендент о воле наследодателя, об открытии наследства, его отношение к происходящему.

Конечно, таким любопытством можно и ухудшить свое положение. Но с другой стороны слишком велика цена расчета на «Авось!». В любом случае как быть в данной ситуации – это право выбора самого продавца-наследника.

Мировое решение

Когда претензии от заинтересованных лиц возникнут, то разумнее предпринять меры по урегулированию проблемы в ее зародыше.

Вначале оценивается ситуация: насколько обоснованы претензии несогласных. Если все всерьез, то следует идти на дружеский контакт, предлагать выгодные условия решения вопроса (получить денежную компенсацию, другое имущество, определенную долю в продаваемой недвижимости и пр.). Придется поступиться частью своей выгоды, но в итоге остаться в «дамках», нежели занимать принципиальную позицию и потерять большее.

​При продаже любого имущества, в том числе полученного по наследству, бывший владелец должен уплатить подоходный налог с полученной прибыли. Возникновение обязанности уплаты налога с полученного от продажи дохода зависит не от того, каким способом оно было получено, а сколько времени данное имущество находилось в собственности. Сегодня мы дадим подробные разъяснения по вопросу: нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она досталась по наследству.

Минимальный срок нахождения в собственности имущества, освобождающий физлицо от уплаты НДФЛ

До 2016 года срок владения имуществом, при котором ее владелец освобождался от уплаты налога, составлял три года.

С наступлением 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет, за исключение ряда случаев, по которым сохранился прежний трехлетний срок.

Так, срок владения в 3 года, был оставлен для имущества:

  • Право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года;
  • Полученного по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания и в дар.

Для всего остального имущества срок равен пяти годам.

Таким образом, для квартиры, полученной в наследство, срок составляет три года . Если гражданин владел ею свыше указанного периода времени уплачивать он ничего не должен.

Как определить срок владения?

По общему правилу срок собственности открывается датой регистрации права собственности и заканчивается датой внесения сведений в государственный реестр о переходе права другому владельцу.

Однако, для наследуемого имущества порядок несколько иной, а именно, срок нахождения полученной в наследство квартиры начинает течь с момента смерти наследодателя и заканчивается внесением изменений в реестр, связанных со сменой владельца.

Таким образом, если наследодатель умер, допустим, в 2016 году, а право собственности было оформлено лишь в 2020, то при продаже квартиры в 2020 году наследник ничего уплачивать с полученного дохода не будет.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог уплате подлежит, но только если срок владения данным жильем составляет менее 3 лет. Определившись с тем, нужно ли платить налог с наследуемой квартиры, рассмотрим по какой ставке он исчисляется и в каком порядке уплачивается.

Ставка налога

  • 13% для тех граждан, что проживают в России больше 183 дней в году, в котором была продана квартира;
  • 30% для граждан, проживавших, в год продажи имущества, менее указанного выше срока.

Уменьшение дохода

Полученный от продажи доход может быть уменьшен на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей.

Пример расчета:

Соловьев Л.Б. в 2019 году получил по наследству квартиру. В 2020 году продал ее за 4 652 369 руб. Так как недвижимость была в собственности меньше трех лет, Соловьев должен уплатить с полученного дохода НДФЛ в бюджет. Сумма к уплате в бюджет составит 604 808 руб.:

4 652 369 * 13%

Если Соловьев решит воспользоваться вычетом, сумма подоходного платежа к уплате в бюджет будет равна 474 808 руб.:

(4 652 369 - 1 000 000) * 13%

Декларация по НФДЛ

Если при реализации наследуемого имущества возникла обязанность уплатить налог с дохода, то данную прибыль необходимо отразить в налоговой декларации по форме 3- НДФЛ.

Указанный документ должен быть представлен в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда было продано имущество и получен доход.

Заполнить декларацию можно несколькими способами:

Сдать декларацию гражданин может:

  • Сам или через своего представителя (при предъявлении нотариальной доверенности);
  • По почте (заказным письмом с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронной цифровой подписью.

Необходимо отметить, что в случае, если сумма к уплате равна нулю (вычет больше, чем полученный доход) декларацию все равно придется сдать.

Если отчетность в срок не будет сдана в ИФНС, на гражданина будет наложен штраф в сумме не меньше 1 000 руб.

Уплата налога

Налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями. Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, – дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » недавно касался темы наследства в статьях « » и « ». Сегодня мы рассмотрим третий аспект – покупка квартиры, полученной в наследство. Наши эксперты расскажут, к чему же стоит готовиться покупателям в подобных случаях.

Покупка с риском
«Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». «После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство», - добавляет Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Причем здесь не важно, как наследовал продавец – по закону или по завещанию. Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов. По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся. Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков). А еще вдруг может объявиться наследник по завещанию, о существовании которого родственники почившего, вступившие в наследство по закону, бывают и не осведомлены.

Если же недвижимость наследуется по завещанию , то часто его оспаривают недовольные наследники по закону , например, пытаются доказать, что оно поддельное, либо наследодатель был не адекватен или действовал по принуждению, когда оформлял этот документ. Ведь мало каким родственникам нравится, когда квартира достается, например, гражданской супруге или соседке, которая за ним ухаживала. «Существует и вероятность появления наследника с другим завещанием, составленным позднее, а оно по закону отменяет все, выданные ранее, - рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). – И кроме того, у умершего может быть круг законных преемников, которые имеют право на долю в наследстве независимо от текста завещания. К данной категории относятся нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и другие иждивенцы».

Подобные обстоятельства обычно приводят наследников и претендентов на недвижимость в суд. «И если истец доказывает справедливость своих притязаний, то сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть каждая из сторон обязуется возвратить другой все, что она получила по сделке», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги. Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

Еще один риск. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» , надо быть особенно осторожным, приобретая недвижимость, полученную в наследство недавно. Она может продаваться сразу же после оформления соответствующих документов, но в таких случаях продавцы (владевшие объектом менее трех лет) вынуждены платить подоходный налог, им не облагается лишь сумма до миллиона рублей. Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Согласившись на это, покупатель жилья в случае дальнейших судебных тяжб между наследниками и расторжения сделки рискует получить назад лишь сумму, указанную в договоре, даже если по факту он заплатил в несколько раз больше.

Другой малоприятный нюанс - оформляя завещание, наследодатель может сделать завещательный отказ: возложить на наследника обязанность предоставить право пользования недвижимостью или ее частью другому лицу на период всей его жизни или на определенный срок. Скажем, отец завещает квартиру сыну, но только при условии, что его супруга (не важно, мама ли она сыну или мачеха) будет в ней проживать до ее смерти. «И при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу», - сообщает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Если о завещательном отказе станет известно после сделки купли-продажи, нужно будет обращаться в суд и доказывать, что продавец обманул покупателя, скрыв данный факт.

Мошеннические схемы
С продажей недвижимости, позиционирующейся как «полученная в наследство», бывают связаны и откровенные мошенничества. Родственники, общающиеся с умершим и первые узнавшие о его смерти, не желая делить наследство с другими законными наследниками, могут скрыть от них этот факт. «Обманутые родственники могут оставаться в неведении долгое время, и по этой причине пропустить срок принятия наследства. Тем не менее покупателю стоит учесть, что они имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд», - объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. «Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи. Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права.

Известны и профессиональные мошеннические схемы. Как правило, они основываются на подделке документов, чаще всего – завещания. «Например, умирает одинокий человек, у которого нет близких родственников. Мошенники, специально выслеживающие таких граждан, через «своего» нотариуса подделывают завещание. Далее квартира оформляется в собственность и продается. Причем часто факт мошенничества и самих мошенников обнаружить нелегко, поскольку, чтобы замести следы, квартиру перепродают несколько раз. Да и нотариуса сложно привлечь к ответственности», - рассказывает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп».

Также мошенники после смерти собственника, как сообщает Максим Крылов, юрист биржи недвижимости «АгентОН» , могут сделать поддельный договор дарения или договор купли-продажи, которые якобы были оформлены еще при жизни наследодателя, и предъявить его наследникам. С такими документами получается, что недвижимость не входит в наследственную массу. Но если наследники сумеют доказать подлог, сделка будет расторгнута.

«Жулики могут продавать квартиры от имени умершего, пока наследники еще не вступили в наследство или фактически вступили, но юридически это не оформили», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Например, в квартире проживает квартирант, он узнает, что арендодатель (собственник) - престарелый человек и является единственным собственником недвижимости. Обманным путем арендатор получает от пожилого человека доверенность, например, якобы на сбор документов, но на самом деле генеральную, и когда собственник умирает, мошенник по этой доверенности передает жилплощадь «своему человеку» (заключается фиктивный договор купли-продажи. – От ред.), тот оформляет собственность и продает ее», - рассказывает адвокат Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Известны случаи, когда мошенники входили в доверие к одиноким гражданам, особенно страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, убеждали или вынуждали их написать завещание, а потом даже убивали завещателей, чтобы побыстрее обрести недвижимость в свою собственность. Раскрыть такие преступления и доказать вину мошенников - наследников по завещанию получается не всегда, но если это удается, то недвижимость возвращается законным наследникам и все сделки купли-продажи с ней признаются недействительными.

Советы покупателям
Что нужно предпринять покупателям, прежде чем решиться приобрести «унаследованную» квартиру?

Прежде всего, нужно - тщательно изучить историю объекта недвижимости и документы на него. Надо разузнать, с кем жил наследодатель, состоял ли он в браке, были ли у него дети. Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств.

«Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга). - От ред.), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», - советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше. Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

При наследовании по закону часто возникают ситуации, когда наследников несколько, но в права вступает лишь один из них, а другие оформляют отказ от наследства в пользу этого наследника. Так недвижимость проще и дешевле оформить в собственность и продать, поэтому такие случаи не редки, но все же Юрий Шаранов («ГЦН-групп») советует покупателям узнать, по какой причине наследники отказались от наследства, а еще лучше получить нотариально заверенный отказ.

Если же наследников, вступивших в свои права, несколько, то договор купли-продажи, как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), должны подписывать все – каждый сам за себя, а если наследники оформили доверенности на кого-то одного, то необходимо удостовериться в подлинности этих доверенностей и желательно, чтобы на сделке все равно присутствовали все наследники. Кроме того, когда квартира получена в наследство «по закону», как советует Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, от наследников лучше получить заявление, что им неизвестно о других законных претендентах на недвижимость.

В случаях же наследования по завещанию по возможности нужно получить подтверждение от наследников по закону, особенно с обязательными долями в наследстве, что они не будут его оспаривать. «Например, в нашей практике был такой случай: бабушка завещала свою квартиру внуку, но при этом у нее был сын-пенсионер. При личном общении с ним наши юристы выяснили, что наследник по завещанию является его сыном, а завещание он считает справедливым, согласен с продажей квартиры и готов это подтвердить в письменной форме», - рассказывает Максим Крылов («АгентОН»). При таком подходе вероятность проблем, естественно, минимальна.

Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца. «Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, – паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным», - дает совет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ.

«А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести. И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру», - говорит эксперт.

В общем, нюансов и подводных камней довольно много, поэтому лучше при покупке квартир, полученных в наследство, обращаться к юристам и проверять чистоту сделки. И как считает Римма Балясникова (ЕГСН), особенно осторожными надо быть, приобретая недвижимость, перешедшую по завещанию, тем более не от родственника, а от чужого человека. «Если переход права собственности произошел менее трех лет назад, такие объекты желательно вообще не приобретать», - предупреждает Римма Балясникова.

Но в любом случае, покупая наследуемую квартиру, в договоре купли-продажи нельзя указывать заниженную стоимость, должна фигурировать полная рыночная цена. «Ведь только так в случае признания сделки недействительной покупатель сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму», - объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Кроме того, обезопасить покупателей в случае приобретения квартиры, полученной продавцом в наследство, может титульное страхование - на случай утраты права собственности на недвижимость. «Страхование титула позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости от страховой компании», - рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «В случае вступления в законную силу решения суда, по которому объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя, страховщик выплачивает ему сумму страхового возмещения, в большинстве случаев равную стоимости недвижимости (но сумма определяется в зависимости от условий страхования)», - добавляет Максим Крылов («АгентОН»).

Стоит еще отметить, что в случае титульного страхования сделке обеспечен дополнительный контроль – со стороны страховой компании. Если она решит, что покупка весьма рискованна, то откажет в страховании, и это повод задуматься о приобретении наследуемой недвижимости.

Резюме портала
Даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как покупка недвижимости, полученной продавцом по наследству, может таить в себе очень неприятные обстоятельства, которые приведут наследника в суд, а покупателя оставят и без жилья, и без денег. Защититься от таких ситуаций можно, изучив все обстоятельства наследования, уделяя должное внимание проверке чистоты сделки и не скупясь на титульное страхование.

На чтение 5 мин. Просмотров 415 Опубликовано 27.11.2019

Что означает получение наследства в виде недвижимости? По сути, это приобретение прав собственности на наследуемый объект. То есть, наследник становится полноправным владельцем и распоряжается имуществом по своему усмотрению – выставляет на продажу, оформляет дарственную, завещает. Есть ли какая-либо специфика при оформлении сделок с наследственным жильем? О каких рисках необходимо знать покупателю подобной недвижимости? Какие предпродажные нюансы следует соблюсти наследнику-продавцу во избежание негативных сюрпризов?

Можно ли продать квартиру по завещанию сразу после оглашения воли завещателя?

Безусловно, завещанную недвижимость продают, но не так быстро. Это возможно лишь при наличии соответствующей документации. Завещание с указанием получателя наследства еще не является документальным аргументом для совершения сделки. Ошибочно считать продажу недвижимого наследства обычной процедурой.

У такой сделки имеются свои тонкости:

Свидетельство собственника жилья относится к правоустанавливающим документам. Именно эту бумагу необходимо предъявить покупателю или его представителю при продаже жилого объекта.

Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию?

Оглашенное завещание и принятое наследство – только начало длинной дороги, ведущей к продаже завещанного жилья. Какие-либо сделки с имуществом, включая его реализацию, на законной основе разрешены по прошествии полугода. Только через 6 месяцев нотариус вручает наследнику официальную бумагу о факте вступления в наследство. Как быстро пройдет процедура дальнейшей регистрации имущества, зависит от действий будущего полноправного собственника.

Как отмечалось выше, он обращается в Росреестр и заявляет о своих правах на квартиру, подтверждая их документами:

  • Свидетельством о наследственном праве.
  • Паспортом или другим документом, удостоверяющим личность получателя наследства.
  • Кадастровым паспортом на жилье.

Когда переход прав будет зарегистрирован официально, можно приступать к поиску покупателей.

Легко ли продать квартиру, полученную по завещанию?

Если наследство оформлено у нотариуса и перерегистрировано на наследника, то дальнейшая продажа мало отличается от обычной сделки с недвижимостью.


Однако важно понимать, что имущество, перешедшее по наследству, имеет ряд отличительных черт, требующих внимания в предпродажный период:

  • Если квартиру наследует несколько приемников, у них должно быть единое мнение по вопросу продажи объекта.
  • Наследуется не только квартира. Долги по ней (коммунальные, ипотечные и так далее) также могут перейти по завещанию к наследникам.

Таким образом, недвижимое наследство без труда продается при полученном согласии всех наследников и отсутствии какой-либо задолженности по продаваемому объекту.

Квартира по завещанию, когда можно продать, как оформить договор – покупателям на заметку

Через сколько можно продать квартиру по завещанию уже упоминалось: по истечении шестимесячного срока. Сделка осуществляется при наличии:

  • Паспортов. Покупателю и продавцу (продавцам) необходимо подтвердить свои личности.
  • Правоустанавливающего документа на квартиру.
  • Свидетельства о том, что наследник зарегистрировал право собственности в соответствующей госструктуре.
  • Выписки из единого госреестра, позволяющей удостовериться в отсутствии обременения на квартиру.
  • Документа, подтверждающего отсутствие регистрации кого-либо в продаваемом жилье.
  • Справки о проведенных коммунальных выплатах. Точнее, о нулевых долгах по коммунальным платежам.


Пункты договора о продаже практически не отличаются от аналогичных типовых документов. Иногда нетерпеливый наследник-продавец настаивает на указании заниженной стоимости жилья, то есть, фактическая цена оговаривается устно. Это вполне понятно, ведь наследство, продаваемое в 3-хлетний период, подлежит налогообложению. Лишь по истечении этого срока налог от продажи уже не платится. Кстати, в нынешнем году ставка не изменилась – это все те же 13%.

Покупателям рекомендуется не идти на подобные уговоры. Договор должен отражать реально выплаченную сумму. Никто не сможет спрогнозировать, как закончится сделка. Возможно возникновение разного рода спорных ситуаций, которые зачастую переходят в разряд судебных разбирательств. Если суд признает незаконность сделки и обяжет продающую сторону вернуть деньги, то будет подразумеваться сумма, зафиксированная в договоре. Доказать иное невозможно, а значит, возвратить то, о чем был устный договор не получится.

Внимание . Несмотря на имеющееся завещание, шансы на появление обделенного наследника достаточно велики. От неожиданных претендентов на недвижимый объект трудно застраховаться. При таком варианте неминуемо разбирательство в суде. Признание прав заявителя на квартиру чревато аннулированием сделки.

Продажа наследственной квартиры – как защититься от рисков?

При сделках с недвижимым наследством рискуют обе стороны. Однако существуют советы, позволяющие свести к минимуму возникновение негативных факторов.

Это обеспечивается наличием специфических документов:

  • Об отсутствии иных преемников завещателя.
  • Об отказе от прав следования, если наследников в избытке.
  • Отражение в договоре о продаже доли каждого преемника.

Многое зависит от нотариуса, оформляющего наследство. В его компетенции внимательное изучение документов и установление полного круга преемников. Естественно, предвидеть все рискованные ситуации сложно. Вот почему привлечение юриста по наследственным делам является самым разумным шагом при продаже завещанной квартиры.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученную по наследству