Итак. Вы счастливый обладатель квартиры на первом этаже. Если вы не планируете жить в этой квартире, то можно начать зарабатывать на ней. Самое простое - это просто сдавать ее в аренду. Но мы предлагаем рассмотреть и другие варианты и использовать эту квартиру для бизнеса. Это потребует некоторых вложений - но и уровень дохода на порядок выше. Для этого придется перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. После того, как квартира будет оформлена, можно заняться ремонтом. Самое первое, что вам нужно будет сделать - это отдельный вход. Очень хорошо, если часть окон и балкон выходят на противоположную сторону от главного входа в парадное - это упростит процесс ремонта и не будет мешать остальным жильцам. И не вздумайте сэкономить на отдельном входе, - какой бы вид бизнеса вы не выбрали - заходить клиентам через общее парадное - недопустимо. Ремонт внутри помещения можно отложить до момента, когда вы определите, под какой вид бизнеса вы будете использовать свою квартиру.

Мы собрали для вас информацию и предлагаем самые распространенные направления бизнеса, под которые используются квартиры на первом этаже.

  • Самое распространенное направление - это парикмахерская. Для этого подойдет даже однокомнатная квартира, если комната достаточно большая в ней может поместиться несколько мастеров. Можно задействовать все помещения и даже балкон, если утеплить его и оборудовать.
  • Второе не менее распространенное направление - продуктовый магазин. Но здесь есть несколько нюансов. В-первых - под магазин нужно хотя бы трехкомнатную квартиру, чтобы дать нормальный ассортимент товаров. Также, если в этом районе много магазинов или есть большой супермаркет, выручка может быть не такой большой, как вы планируете. Если же вы только хотите открыть магазин на первом этаже и подыскиваете квартиру для этой цели - выбирайте массивы, где на большое количество жилых домов приходиться мало продуктовых магазинов. Тогда ваш магазин будет очень востребованным и принесет хорошую прибыль.
  • Как вариант, можно открыть магазин любой направленности: бытовой химии, канцтовары, цветочный магазин и пр. Выбор за вами. Если вы уже занимались продажей товаров в какой-либо области и у вас есть наработанные связи с поставшиками, логично будет открыть магазин со знакомым вам товаром..

  • Третье по популярности направление бизнеса, которое можно обустроить на первом этаже - аптека. Здесь также подойдет однушка. Ведь для аптеки много комнат не потребуется, поскольку товар не занимает много места.
  • Еще один вариант направления бизнеса - отделение банка. В этом варианте есть свои нюансы. Место должно быть достаточно людное и просматриваемое издалека, поскольку нет смысла открывать отделение банка в темном закутке. И хотя эти показатели важны и для первых трех направлений бизнеса, но если в магазин люди придут в любой закуток, когда нужны продукты и он находится рядом с домом, то отделение банка должно быть на виду. Еще один момент - для отделения банка тоже нужна будет трехкомнатная квартира, как минимум. И если в первых трех вариантах вы можете быть хозяином бизнеса. то в случае с банком - только арендодателем. Прибыли меньше - но и «головной боли» тоже меньше.
  • Также отремонтированную квартиру можно сдать под офис. Вариант заработка тоже аренда, но аренда нежилого помещения намного больше жилого и соответственно ваша прибыль будет больше.

  • Один из прибыльных вариантов - открыть кафе. Этот вариант будет приносить хорошую прибыль, если вы организуете все правильно. Однако у вас могут быть проблемы с соседями-жильцами дома и с согласованием такого направления бизнеса в соответствующих инстанциях. Поэтому делайте ваше кафе максимально спокойным по атмосфере, допустим кофейня, или мини пиццерия. В любом случае, продавать спиртное в таком месте не рекомендуется, а тем более делать из кафе пив-бвр.

Какой бы вариант бизнеса вы не выбрали - не бойтесь начинать. У вас уже есть недвижимость и с ней можно заработать. А если ни один из предложенных вариантов вам не приглянулся - заходите к нам на сайт в раздел, где размещают свои молодые бизнесмены, и возможно именно здесь вы найдете свой идеальный бизнес.

Если вы планируете начать свой бизнес, то, наверняка, рассмотрите все возможные варианты. Можно развивать бизнес с нуля, но на этот путь развития потребуется большое количество ваших ресурсов. Есть еще один, прочно вошедший в бизнес сегодня, вариант – франчайзинг.

Владельцы брендов очень активно используют такое развитие своей сети, предлагая начинающим предпринимателям начать работу по отработанным схемам франчайзера. Для новичка в бизнесе такой подход только на руку – ведь не нужно учиться на своих ошибках, можно использовать весь накопленный опыт владельца бренда.

Спальные районы достаточно долго считались непригодными для ведения бизнеса. Однако в последние годы это утверждение опровергнуто многими успешными проектами. И сегодня мы поговорим о том, какой бизнес открыть в спальном районе по франшизе.

Особенности бизнеса в спальном районе

Город традиционно условно разделен на несколько зон: культурно-торговый центр, промышленная часть города и спальные районы. Бизнес в спальном районе города на сегодняшний день только развивается, и эта ниша считается незаполненной.

При строительстве новых жилых комплексов закладывается инфраструктура, бизнес в спальных районах - неотъемлемая часть комфортной жизни населения. Согласно стандартам Минпромторга на 1000 человек должно приходиться 150 м2 площадей продуктовых магазинов и 300 м2 не продуктовых торговых площадей.

Чтобы принять решение о том, какой бизнес открыть в спальном районе, нужно проанализировать потребительский спрос. После этого стоит изучить заполненность того или иного района.

Теперь обсудим особенности бизнеса в спальных районах.

  1. Пик посещаемости заведений формата «у дома» (будь то кафе, магазин или парикмахерская) – рано утром до 11:00 и вечером после 17:00. Чтобы работать эффективно, нужно будет подстроиться под этот режим работы.
  2. В спальных районах зачастую люди знают друг друга, поэтому важно уделить внимание поиску приветливого и дружелюбного персонала.
  3. Если речь идет о магазине, вы должны понимать, что покупки будут совершаться мелкими чеками. Мало кто закупается в подобных магазинах, например, на неделю.

Запуск малого бизнеса станет отличной идеей для тех, у кого нет инвестиций на открытие крупного дела – производственного предприятия, торгового центра или кафе. Практика показывает, что даже небольшой магазинчик, если выбрать удачное его расположение, может приносить стабильно высокие доходы. А с развитием дела можно задуматься и о его расширении. Поскольку спальные районы имеют свои особенности, открывая здесь магазин или цент услуг, придется учитывать многие нюансы. Но дело первостепенной важности – решить, какой бизнес открыть в спальном районе. Все дальнейшие проблемы (регистрация, закупки и реклама) будут решаться стандартно – практически никаких отличий с бизнесом в центре города.

В каждом городе есть целые районы, густо застроенные домами. Такое место может стать неплохим источником прибыли! Главное преимущество – относительно невысокие затраты на запуск дела.

Так как построить малый бизнес в спальном районе? что здесь предстоит учесть начинающему предпринимателю?

Специфика бизнеса в спальных районах

Несмотря на то что деловая активность в спальном районе значительно ниже, чем в центре города, это не помешает организовать здесь прибыльный бизнес. Как показывает практика, тут «приживется» практически любое направление, если понять, что именно будет интересно людям в конкретном месте.

Особенно привлекательна эта сфера тем, что предпринимателям здесь не нужно особенно задумываться о том, как раскрутить магазин в спальном районе – просто продавайте качественный товар или оказывайте качественную услугу. К хорошему продавцу, особенно – если он ведет дело в двух шагах от дома, покупатели обязательно придут еще раз!

Раздумывая над тем, какой бизнес актуален в спальном районе, стоит учитывать некоторую специфику этого направления:

  • В магазины формата «за углом» не ходят за крупными покупками – предпочтение отдается большим супермаркетам. Максимум, что покупают в местных магазинчиках – продукты для ужина на скорую руку, что-нибудь к завтраку, предметы первой необходимости. Именно это стоит учитывать, продумывая ассортимент торговой точки.
  • Основной поток людей будет наблюдаться по утрам и вечерам. А значит – стоит приноровиться к такому «ритму», открывая магазин пораньше и закрывая его позже.
  • Люди в районе знают друг друга (пусть не поименно, но в лицо – точно), в том числе – продавцов. Лучше сразу потратьте время на найм опытного коллектива продавцов. Доброжелательность к клиентам, честность – вот основные критерии.

Вне зависимости от того, чем торговать планирует предприниматель, в спальном районе можно вести бизнес:

  • В отдельно стоящем здании. В этом случае бизнесмена ждут дополнительные траты на покупку или строительство павильона.
  • На первых этажах жилых домов. Оптимальный вариант – аренда недорогая, есть возможность заинтересовать продукцией или услугами жителей конкретного дома.

Какой бизнес запустить?

Перед тем как окончательно решить, какой магазин открыть в спальном районе, неплохо было бы провести небольшие маркетинговые исследования.

Учтите при анализе «обстановки» следующие моменты:

  • Какие магазины или центры услуг уже есть в округе?
  • Много ли детей и молодежи в конкретном районе?
  • За какими товарами или услугами жители вынуждены далеко ехать?

Проанализировав все нюансы, можно выбрать направление будущего бизнеса.

Так что открыть в спальном районе?

  • продуктовый магазин,
  • магазин хозтоваров,
  • цветочный павильон,
  • мастерская по ремонт обуви,
  • мастерская по ремонту одежды,
  • мастерская по ремонту бытовой техники,
  • парикмахерская,
  • продажа разливного пива.

Магазины по продаже одежды и техники лишь в редких случаях оправдывают надежды предпринимателя. Дело в том, что за покупками такого рода люди предпочитают ездить в крупные торговые центры, чтобы видеть перед глазами широкий ассортимент продукции.

Именно продуктовый магазин – «лидер» по прибылям в спальных районов. Уставшие люди, идущие поздно вечером с работы, мамы с детьми, пенсионеры – не у каждого получается каждый день ездить в супермаркет для покупки всего необходимого. А потому, составляя список продуктов для продажи, учитывайте этот факт.

В ассортименте обязательно должны быть:

  • хлеб,
  • крупы и макаронные изделия,
  • молочные продукты, чай и кофе,
  • сладости.

Рассматривая идеи для бизнеса в спальном районе города в продуктовой сфере, обратите внимание на кондитерские магазинчики. Этот формат чрезвычайно востребован среди населения. И чтобы побаловать себя вкусностями, многие каждый день после работы заходят в кондитерский павильон.

Хозяйственный магазин, или , будет востребован не хуже, чем продуктовый. И пусть средний чек покупок, в данном случае, будет ниже, клиентов будет достаточно для получения стабильно высокой прибыли.

Многие направления, пусть и славятся высоким спросом, будут носить сезонный характер. Взять в пример тот же – основные доходы будут приходиться на весну-лету. А вот зимой надеяться на высокие доходы не стоит. Решили открыть павильон именно по продаже разливного пива? Не помешает дополнить ассортимент и другими разливными напитками – лимонадом и квасом. будет приносить доход только в праздники. Но буквально за пару дней, если вокруг нет конкурентов, можно наработать себе годовую зарплату.

Обладая определенными навыками, откройте мастерскую. Ателье по пошиву и ремонту одежды, фирмы по ремонту техники и телефонов – все это очень популярно в жилых микрорайонах.

Детский магазин запускайте только в том случае, если до ближайшего торгового центра ехать очень далеко. Эта индустрия сегодня активно развивается, и клиенты предпочитают закупать детишкам одежду «оптом». Да и выбор игрушек в крупных магазинах значительно шире.

Человек, который желает зарабатывать на аренде жилой площади, всегда будет иметь пассивный доход. Особенно это выгодно при условии наличия дополнительной жилплощади.

Получить доход на этом виде бизнеса можно в двух наиболее распространенных случаях: сдача квартиры в аренду на длительный срок либо посуточно.

Более выгодным будет второй вариант, однако он и намного беспокойней. Поэтому большинство хозяев квартир предпочитают сдавать свое жилье на долгий срок и не иметь особых забот. Пошаговая инструкция при старте этого вида бизнеса начинается с выбора варианта сдачи жилплощади. Потом уже идут анализ целевой аудитории и поиск клиентов.

Оценим подробнее варианты сдачи жилплощади:

  1. Сдача в аренду личной жилплощади. Этот вариант подходит в случае ее наличия. Обратим внимание, что следует вложиться в ремонт и покупку необходимой бытовой техники, поскольку при коротком сроке размещения потенциальные клиенты уделяют комфорту и удобству гораздо больше внимания, чем цене. В этом существенное отличие от сдачи квартиры на длительный срок. К тому же, чем лучше обставлена квартира и удобнее расположена, тем выше стоимость аренды.
  2. Покупка жилья. Здесь можно рассмотреть еще 2 варианта: приобретение квартиры за свои деньги либо в ипотеку. Первый способ, конечно, проще, и доход сразу будет идти в карман владельцу квартиры. Параллельно можно будет взять в ипотеку еще одну квартиру. Однако и второй вариант, при отсутствии личных средств, тоже довольно-таки перспективен. Первые годы арендную плату придется отдавать банку, погашая кредит, зато в результате квартира окупится без затрат личных денег. Однако нужно иметь в виду, что понадобится «подушка» в виде другого заработка (официальной работы или бизнеса). Полностью обеспечить себя только этим бизнесом вряд ли выйдет.
  3. Субаренда. Этот вариант заключается в аренде квартиры желательно на длительный срок (2-3 года) и пересдаче ее же третьим лицам посуточно. К примеру, сняв квартиру за 25 тыс. рублей в месяц и пересдавая ее за 2,5 тыс. рублей в день, можно окупить затраты всего за 10 дней, остальные 20 дней будут работать уже на вас. Таким образом, чистая прибыль составит 50 тыс. руб. в месяц без вложения своих средств. Так можно арендовать не одну, а к примеру, 2-3 квартиры, соответственно и доход утроится. Однако имейте в виду два момента. В договоре с владельцем должно быть прописано ваше право сдавать квартиру в субаренду. В противном случае вы можете быть привлечены к ответственности за мошенничество. Второй момент – сдавать квартиру 30 дней в месяц не так просто, как кажется на первый взгляд. Даже окупить арендную плату будет сложно.

Рассматривая любой вариант бизнеса на посуточной аренде квартир, следует понимать, с чего начать этот бизнес. Конечно же, необходимо проанализировать достаточно конкурентный рынок этого направления. Ведь желающих организовать подобный бизнес очень много. Нужно изучить подход бывалых предпринимателей в вашем городе, их преимущества и недостатки.

Достоинства и недостатки

Как и в любом виде бизнеса, аренда квартир имеет плюсы и минусы. Чтобы понять, насколько эта бизнес-идея выгодна и перспективна, необходимо проанализировать возможности.

  • Высокая стоимость как в обычные, так и в праздничные дни (в сравнении с долгосрочной арендой, иногда в 2-3 раза).
  • Высокий спрос в праздничные дни.
  • Высокий спрос даже на маленькие квартиры с невзрачным ремонтом на окраине города.
  • Риск нестабильного спроса (сегодня есть клиент, завтра нет).
  • Затраты на ежедневную уборку квартиры, смену белья.
  • Высок риск порчи и пропажи вещей.
  • Надо ежедневно посещать квартиру, контролировать состояние.
  • Ответственность клиента прописывается документально.

Регистрация

Если появилось желание зарабатывать на посуточной аренде одной квартиры, регистрироваться в налоговой службе необязательно. Ее можно благополучно сдавать через агентство. Однако, если в планах – сдавать посуточно более 2-3 квартир, необходимо зарегистрироваться как ИП и заключать договоры с арендаторами. Для этого необходимо представить документы для регистрации в местную налоговую инспекцию, подождать не более недели и уже на официальных правах сдавать в аренду свою недвижимость, заключать договоры и при необходимости требовать ответственности от постояльцев.

Во втором случае можно работать и как агентство, заключив соглашения с собственниками квартир и получая комиссионные.

Поиск клиентов и штат

Одна будет квартира под аренду или несколько, на первых порах не обойтись без агентства по недвижимости, так как в крупном городе очень высока конкуренция на рынке недвижимости, и постоянный спрос на квартиру может обеспечить только агентство, которое занимается поиском целевой аудитории постоянно. Если в планах открытие агентства по посуточной аренде квартир, лучше взять на себя поиск клиентов. Найти их можно на досках объявлений в интернете, на автомобильных и железнодорожных вокзалах, в аэропортах.

Для поиска клиентов можно привлечь близких родственников или подыскать риелтора в удаленном режиме, который будет искать жильцов и получать процент. Кроме того, важно учесть необходимость проведения заселения и выселения клиентов, уборки в квартире. Это может делать сам предприниматель или специально нанятый человек (например, можно договориться с соседями арендуемой квартиры). Все зависит от того, насколько удобно осуществлять эти функции самостоятельно.

Налоговые отчеты может делать самостоятельно предприниматель, предоставляя их в налоговый орган лично или через интернет.

Критерии выбора квартиры

В зависимости от того, на какую целевую аудиторию направлен бизнес по аренде квартиры, следует формировать список критериев. Например, если квартиры находятся в крупном городе России (например, в Москве) и ориентироваться будут на средний и высокий класс, критериями будут:

  • Близость к метро.
  • Дома со стоянкой.
  • Высотность (не выше 10-го этажа и не ниже 2-го).
  • Наличие балкона.
  • Евроремонт в квартире, оборудование для доступа к интернету.
  • Наличие бытовой техники и мебели.
  • Не более 1-2 комнат (квартиры больших размеров выгоднее сдавать нескольким поселенцам покомнатно).
  • Стоимость не выше гостиничной.

Помещение при сдаче в посуточную аренду должно быть в хорошем состоянии. Обязательно должны быть набор посуды на 3-4 персоны, полотенца, микроволновая печь, утюг, стиральная машина и желательно фен.

Доходность бизнеса

Чтобы понять, выгодно ли вкладывать деньги в покупку квартиры и сдавать имеющуюся жилплощадь посуточно, следует просчитать рентабельность вложений. Далеко не факт, что этот малый бизнес будет прибыльным. В этом поможет наш бизнес-план, где учитываются стартовые и ежемесячные расходы. В стартовые смело можно отнести стоимость покупки квартиры, мебели и техники. В ежемесячные затраты необходимо включить коммунальные платежи, периодическую покупку постельного белья, полотенец, средств для уборки и гигиены, а также чая, кофе, сахара, питьевой воды и прочих бытовых мелочей, которые входят в стоимость аренды. Стоит предусмотреть и универсальные зарядки для электронных устройств.

Будьте готовы к периодической пропаже посуды, зубной пасты, пультов от телевизора и прочего. И дело даже не в воровстве, а в том, что при сборах они могут случайно попасть в вещи, а углядеть за всем практически невозможно. Посчитайте средние затраты на эти цели и учитывайте их в формировании цены жилплощади.

Несомненно, бизнес на посуточной аренде квартир выгоден, однако следует делать действительно хорошее предложение для потенциальных жильцов и постоянно находиться в поиске. Объявления должны быть актуальны, чем больше ресурсов в интернете привлечены – тем больше желающих воспользоваться услугой у вас будет. Заработать можно на этом отличные деньги, имея возможность расти и развиваться, параллельно приобретая новые квартиры в субаренду или в собственность по ипотеке.

Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия

Текст: Надежда Николаева

Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.

В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.

Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова

– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.

Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя

Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.

Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.

Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас

– До кризиса практика для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.

Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.

Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик

Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки. Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.

Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов

– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад

Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов . То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.

В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.

Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова

– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России. Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая. Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных составляют от 10 до 15 лет.

Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова

– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.

Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин

– На мой взгляд, специальное для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.

Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.

– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.

В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству

Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).

Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт. Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.

Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова

– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых. Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс. руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.