В 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в котором устанавливались взаимоотношения между будущими собственниками недвижимости и застройщиками, осуществляющими процесс возведения жилых зданий. В 2017 г. представлены поправки к данному нормативно-законодательному акту, который фиксирует определенные гарантии физическим лицам.

Какие гарантии дает закон?

В силу вступили изменения в 214-ФЗ с 2018 года, которые касаются гарантий для дольщиков, заключающих договор долевого участия при возведении жилого объекта. При этом сам закон представляет своего рода гарантии защиты правового положения, имущества и интересов физических и юридических лиц, которые приняли решение об участии в мероприятии подобного рода.

Основные гарантии, которые получают дольщики согласно этому нормативно-правовому акту, следующие:

  1. Заключение договора долевого участия только с проверенными организациями, не являющимися мошенниками и не собирающими финансовые средства с населения без создания объектов недвижимости. Согласно закону строительная организация может заключать договор долевого участия только в том случае, если она имеет разрешение на строительство здания, земельный участок находится на праве собственности, аренды или субаренды, а также имеется разработанная, утвержденная и опубликованная проектная документация.
  2. Договор долевого участия может быть оформлен только в письменном виде с обязательной регистрацией в государственных органах. Данная норма закона дает гарантию, что одна и та же квартира не будет продана двум разным покупателям.
  3. При банкротстве строительной организации долевые участники будут иметь во владении земельную территорию, на которой осуществляется строительство, а также непосредственно само здание. Благодаря такому подходу соинвесторы строительства в случае банкротства строительной организации будут иметь права на имущество, которое они затем смогут использовать по своему усмотрению.

Читайте также: Что даёт включение в реестр обманутых дольщиков и как туда попасть?

Редакция закона от 2017 г.

Для ФЗ №214 последняя редакция с комментариями была принята Федеральным законом от 31.12.2017 г. №506-ФЗ, согласно которому в нормативно-правовой акт вносится такое изменение: в п.10 ст.4 термин «жилье эконом-класса» заменен на понятие «стандартное жилье». При этом данное изменение было конкретно обозначено дополнительным законом, подписанным В.В.Путиным 01.01.2018 г., и теперь в продаже не будет жилья эконом-класса. Оно будет являться стандартным или обычным, а поднимутся ли цены на бывшие «эконом-квартиры» из-за смены наименования — покажет время.

В остальном же Федеральный закон 214-ФЗ и его последняя редакция никаких изменений не вносят, а, следовательно, в 2018 г. дольщики должны ориентироваться именно на этот нормативно-правовой акт РФ.


Основные положения Закона №214-ФЗ

Федеральный закон регламентирует взаимоотношения между дольщиками и застройщиков, в том числе имеющие правовую и финансовую основу. При этом правовая составляющая основывается на заключении договора участия, приобретения специальных жилищных сертификатов или при участии в строительно-жилищном кооперативе. Любое из указанных оснований является свидетельством того, что дольщик имеет право собственности на часть многоквартирного дома, и в последующем может стать полноправным собственником конкретной квартиры.

Организация при заключении договора долевого участия получает право привлекать денежные средства дольщиков для осуществления строительно-ремонтных работ по данному объекту. При этом существуют определенные правила, согласно которым застройщик не может использовать денежные средства участников долевого строительства:

  • — осуществляется процесс его ликвидации;
  • — проводится процедура банкротства компании;
  • — имеются обязательства по погашению займов и кредитов, не относящихся к целевому кредитованию для возведения объекта;
  • — застройщик осуществляет выпуск каких-либо ценных бумаг кроме своих акций;
  • — имеются обязательства, связанные с обеспечением обязательств перед третьими лицами;
  • — в реестре недобросовестных поставщиков имеется информация о компании в части исполнения обязательств по соглашениям или контрактам;
  • — строительная организация имеет задолженность по платежам в государственные органы, в том числе по налогам, сборам и страховым взносам.

Внимание! Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без наличия на это права, они имеют законные основания требовать не только возврата этих средств и понесенных убытков, но также процентов в двойном размере в соответствии с ключевой ставкой Центрального Банка РФ.

Расчет неустойки для предъявления строительной организации

Гражданин может самостоятельно рассчитать, какие средства потребовать от недобросовестного застройщика при нарушении сроков и условий договора, используя для этих целей онлайн калькулятор неустойки по 214-ФЗ. Для этого в соответствующие поля следует внести необходимую информацию, а именно:

  • — стоимость по договору долевого участия;
  • — дата сдачи объекта согласно оформленному соглашению между двумя сторонами;
  • — дата фактической сдачи построенного объекта.

Не стоит тянуть

Слово «банкротство» пугает само по себе. Поэтому многие застройщики, у которых возникают проблемы с завершением возведения дома, манипулируют дольщиками, пользуясь их юридической неграмотностью. «Ну да, мы задерживаем сдачу дома на год, - признает такой застройщик. - Но в ваших интересах подождать еще годик-другой, пока у нас кончатся финансовые трудности и мы возобновим строительство. Хотите судиться с нами - вам же хуже! Мы обанкротимся по вашим судебным искам, и тогда у вас никогда не будет квартиры!»

Как опознать долгострой В России тысячи жилых домов сдаются позже, чем обещают застройщики в момент заключения договора с покупателями. Чтобы не попасть в ловушку долгостроя, нужно знать главные признаки того, что у компании >> На самом деле, если дольщики видят, что стройка уже несколько месяцев как застряла на одном уровне, если выясняется, что застройщик не платит подрядчикам, да еще, возможно, из компании массово уходят сотрудники - тянуть с банкротным иском не стоит.

Во-первых, это может подстегнуть застройщика все-таки найти средства и поскорее завершить объект. Ведь он тоже не заинтересован в банкротстве. А если компания создана в мошеннических целях, чтобы собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, то чем скорее начать банкротство, тем больше вероятность, что она не успеет ликвидировать или перевести на другие юрлица имеющиеся у нее активы, за счет которых можно было бы расплатиться с кредиторами.

Во-вторых, в данном случае время - в прямом смысле деньги. Стройка стоит. Компания продолжает платить за аренду участка строительства, за банковские кредиты, если они привлекались для проекта, пени и штрафы за просрочку платежей дольщикам и подрядчикам - то есть финансовое бремя застройщика растет. И чем оно выше, тем тяжелее в итоге будет компании с ним справиться. Соответственно, тем сложнее дольщикам будет получить свое жилье или его денежный эквивалент.

В-третьих, если покупатели хотят, чтобы им вернули деньги, а не отдали квартиру в доме, то со временем эти деньги обесценятся. На средства, вложенные в строительство два года назад, уже не купить такое же жилье, на которое рассчитывал дольщик.

Иными словами, бояться банкротства не нужно. Наоборот, это возможность получить свою квартиру или ее денежный эквивалент с минимальными потерями.

Конечно, забрасывать банкротными исками компанию, которая задержала сдачу дома на пару дней, тоже не нужно. Предварительно надо выяснить, какие у компании проблемы. И только убедившись, что высок риск неисполнения обязательств с ее стороны, подавать иск о банкротстве.

Процедурный процесс

Банкротный процесс может начаться и без участия дольщиков - если его инициировали другие кредиторы. Особенности банкротства застройщиков определены принятым в 2011 году Федеральным законом № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства…». В закон внесен специальный параграф № 7 «Банкротство застройщиков».

По закону дело о банкротстве может быть возбуждено, когда в течение более чем трех месяцев застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.

В ходе судебного процесса о банкротстве арбитражный суд рассматривает возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов: государства, банков, поставщиков, дольщиков.

Процесс банкротства застройщика может включать в себя пять процедур: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство и мировое соглашение. Но на практике в подавляющем большинстве случаев применяется лишь две из них - наблюдение и конкурсное производство.

Все процедуры вводятся арбитражным судом.

Наблюдение - подготовительная процедура. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, который анализирует финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Это еще не значит, что застройщика обязательно признают банкротом. Временный управляющий может прийти к выводу, что компания справится с проблемами, и процедуру наблюдения отменят, а застройщик продолжит работу.

Правда, такое происходит редко. Обычно после проведения наблюдения в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства. С этого момента застройщик является банкротом. Суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего.

Быстро в реестр!

Какова задача дольщика? Добиться включения в реестр требований кредиторов. Этот реестр включает в себя информацию обо всех требованиях кредиторов, а также о самих кредиторах.

Времени на включение требований отводится немного, так что стоит поспешить. На стадии наблюдения у дольщиков есть 30 дней, на стадии конкурсного производства - два месяца, чтобы направить требования в суд. Срок отсчитывается с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.

Составляется как общий реестр требований кредиторов, так и отдельная его часть - реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право войти либо в один, либо в оба этих перечня. Обычно покупатели хотят получить квартиру: даже если придется подождать дольше, чем они рассчитывали, это лучше, чем денежная компенсация, - по уже упомянутым причинам.

Для включения в реестр дольщик должен направить в суд заявление, приложив документы, подтверждающие его отношения с застройщиком (договор долевого участия, переписку с застройщиком об изменении сроков строительства, внесении дополнительных платежей и пр. - если такие письма есть). Если дело находится на стадии наблюдения, копию заявления нужно послать временному управляющему и застройщику.

Важный параграф

Подача заявления не означает, что дольщика автоматически включат в реестр. Нужно удостовериться в этом, дождавшись соответствующего решения суда.

Кроме того, вовсе не факт, что суд решит применить в отношении застройщика положения параграфа № 7 - о несостоятельности застройщиков. Если суд посчитает, что для этого нет оснований, то дело пойдет по общему порядку.

В таком случае дольщикам стоит подать ходатайство о том, чтобы суд все-таки применил параграф № 7. Почему это важно? Потому что если седьмой параграф не применить, то все кредиторы выстраиваются в общую очередь, а когда дело рассматривается как банкротство застройщика, то дольщики попадают в приоритетный список удовлетворения требований.

Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Первая - те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред. Вторая - сотрудники самой строительной компании. Третья - дольщики. Четвертая - остальные кредиторы (банки, подрядчики, поставщики и пр.).

Еще одно преимущество седьмого параграфа - он позволяет покупателям, с которыми были заключены предварительные, инвестиционные и прочие квазидолевые договоры, претендовать на то, чтобы их переквалифицировали и признали договорами долевого участия (ДДУ). Тогда такие покупатели будут гораздо больше защищены законом, чем обычные кредиторы, так как на них распространяется действие 214-ФЗ «О долевом строительстве…».

Например, если покупатель заключал с застройщиком предварительный договор, то суд может посчитать, что срок этого документа истек (ведь в нем обычно указывается, что застройщик обязуется перезаключить с таким гражданином ДДУ в определенный срок). И тогда покупатель сможет претендовать только на получение денежной компенсации, а не квартиры.

А договор купли-продажи будущей недвижимости вообще может быть не признан судом, так как такой недвижимости не существует, ей не присвоен регистрационный номер.

Кроме того, покупатель, признанный дольщиком, в ходе банкротства застройщика получит не только квартиру (или деньги), но и неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, если сдача была задержана более чем на два месяца.

Стать собственниками досрочно

В ходе банкротного разбирательства дольщики могут претендовать на признание права собственности на недвижимость, которую возводил застройщик. Когда готовность дома еще очень низкая, у гражданина есть право получить долю в общем имуществе объекта незавершенного строительства. Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры.

Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.

Страховка и фонд нам помогут

Отдельно стоит сказать об обязательном страховании ответственности застройщика. Страховку должен оформлять каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он обанкротится, то дольщик может получить внесенные деньги по страховке.

Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Так что покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.

В 2016 году в 214-ФЗ были внесены поправки, которые отменяют страхование с 1 января 2017 года. Вместо этого вводится специальный государственный компенсационный фонд дольщиков, куда девелоперы будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

В любом случае для получения квартиры или денег при банкротстве застройщика дольщику нужно добиться включения в реестр требований.

Текст: Надежда Рогожкина Фото: Алексей Александронок

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

  1. Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
  2. Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
  3. ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
  4. Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
  5. Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
  6. Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

  1. Соразмерное снижение цены ДДУ.
  2. На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
  3. Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

  1. Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» - не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
  2. Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими - из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
  3. Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.

Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.

Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.

Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:

  1. При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
  2. В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
  3. При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
  4. При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
  5. В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
  6. При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
  7. В иных случаях, оговоренных законом.

Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.

Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.

Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.

Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.

В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.

Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.

Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.

Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.

Конституционный суд Российской Федерации (КС РФ) признал, что в случае банкротства застройщика гарантированы должны быть права всех участников долевого строительства, независимо от того, требует дольщик квартиру или деньги. Ранее Высший Арбитражyый Суд Российской Федерации (ВАС РФ) усмотрел в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» противоречие: права «квартирных» дольщиков обеспечены залогом этих квартир, а денежные требования дольщиков обеспечения не имеют. Формально КС РФ отказался принять к рассмотрению запрос ВАС РФ.

По мнению авторов интернет-портал Zakon.ru , в определении, при этом, имеется «позитивное содержание»: в нем высказана правовая позиция в пользу гарантирования денежных требований дольщиков. Запрос ВАС РФ датирован 22 июля 2013 г. и касается проверки конституционности положений ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве. Запрос был связан с рассмотрением в Президиуме ВАС РФ 14 мая 2013 дела № ВАС-13962/12 , рассмотрение которого было приостановлено.

Гражданка приобрела у застройщика право на квартиру в строящемся многоквартирном доме, отношения были оформлены по закону № 214-ФЗ. Застройщик попал в процедуру банкротства, требование дольщицы было включено в реестр требований кредиторов в третью очередь. Требование учитывалось как денежное, поскольку незадолго до возбуждения дела о банкротстве застройщика дольщица расторгла договор и требовала возврата денег. Спор же возник из-за того, что дольщица потребовала учесть свое требование как обеспеченное залогом на основании п. 1 ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций признали требование дольщицы залоговым, однако не указали, залогом какого именно имущества это требование обеспечено. Суд кассационной инстанции отказался признать дольщицу залоговым кредитором, и дело дошло до президиума ВАС.

Судьи ВАС усмотрели в нормах 214-ФЗ правовую неопределенность: ст. 12.1 определяет, что залогом (либо поручительством) обеспечиваются все требования дольщиков, включая требования о возврате денег по расторгнутым договорам. А ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ сужает круг предметов залога: с момента разрешения на ввод дома в эксплуатацию в залоге у дольщиков находятся только квартиры, являющиеся объектами долевого строительства. Таким образом, право залога «привязывается» к конкретному объекту, права на который дольщик приобрел по закону № 214-ФЗ, и иные объекты предметом залога уже не являются. В деле, рассматриваемом в ВАС, застройщик успел сдать дом в эксплуатацию, а квартира, которую изначально хотела приобрести дольщица, была продана другому гражданину.

ВАС РФ посчитал, что спорные положения могут не соответствовать ст. ст. 19 и 35 Конституции, поскольку нарушают конституционный принцип равенства и гарантии охраны права собственности. По мнению ВАС РФ, все кредиторы должны быть в равных условиях, и дольщики, требующие возврата денег (в том числе по расторгнутым договорам), не должны быть лишены гарантий, предусмотренных ст. 12.1 закона № 241-ФЗ. ВАС РФ посчитал неправильным исключение из предметов залога тех квартир в доме, которые не были объектами долевого строительства. ВАС РФ не согласился с тем, что дольщики, требующие квартиры, и дольщики, требующие возврата денег, оказываются в неравных условиях с точки зрения обеспечения их требований.

КС РФ не нашел в оспариваемых нормах противоречия Конституции. По мнению КС РФ, ч. 3 ст. 13 закона № 214-ФЗ «позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом». Таким образом, КС РФ подтвердил гарантии, предоставленные дольщикам по «квартирным» требованиям.

Одновременно КС РФ подчеркнул, что права иных дольщиков также должны быть гарантированы. Со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ КС РФ определил, что «залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства,.. – залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора – статья 9) и (или) договором».

Оспариваемые нормы КС РФ признал соответствующими Конституции, подчеркнув, что эти нормы устанавливают «гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». По сути, такой вывод допускает залоговое обеспечение денежных требований дольщиков – правда, только в случае, если у застройщика остались нераспроданные другим дольщикам квартиры и иное имущество многоквартирного дома.